Immobilienfonds

Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Immobilienfonds werden in zwei verschiedenen Formen angeboten: als „offene“ und „geschlossene“ Immobilienfonds. Der Unterschied ist ganz wesentlich. Bei geschlossenen Fonds werden für ein bestimmtes Investitionsobjekt Geldgeber/Anleger geworben. Wenn die erforderliche Summe eingesammelt ist, wird der Fonds geschlossen und die Umsetzung des Projektes kann beginnen. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist dies beispielsweise der Erwerb oder Bau einer Immobilie und die anschließende Vermietung. Auch der spätere Verkauf der Immobilie kann geplant sein. Anleger gehen mit einer solchen Investition ein sehr großes Risiko ein, denn der Erfolg steht und fällt mit der Entwicklung eines bestimmten Immobilienprojektes. Offene Immobilienfonds dagegen funktionieren wie Aktienfonds. Viele Anleger werfen kleine Beträge in einen gemeinsamen Topf. Von diesem Geld kauft das Fondsmanagement verschiedene Immobilien. Gewinne werden durch Mieterlöse und Verkäufe von Immobilien gemacht. Da offene Immobilienfonds viele verschiedene Objekte erwerben, können sie das Risiko besser streuen.

Durch Finanzberater an der Haustür werden aber meist die riskanten geschlossenen Fonds angeboten. Der Anleger wird mit der Vertragsunterzeichnung Miteigentümer des finanzierten Objekts, das ein Bürogebäude, ein Gewerbepark, aber auch eine Seniorenresidenz sein kann. Lässt sich das Objekt nicht wie geplant vermieten, wackelt das gesamte Anlagekonzept. Womöglich verliert der Anleger sein investiertes Geld vollständig.

Wo liegen die Risiken der Anlage?

Der wirtschaftliche Erfolg von geschlossenen Fonds steht und fällt damit, wie erfolgreich das Investitionsobjekt vermietet werden kann. Auf keinen Fall sollten Sie sich aber auf die Sicherheit der gern als Verkaufsargument gepriesenen „Mietgarantien“ verlassen. Den Anlegern wird dabei versprochen, dass ihnen und ihrem Fonds nichts passieren kann, da eine andere Firma bestimmte Mieteinnahmen garantiert. Dahinter stehen regelmäßig kapitalschwache Firmen, die allenfalls für wenige Jahre eine bestimmte Mieteinnahme gewährleisten können. Gelingt es nicht, die kalkulierte Miete dauerhaft am Markt zu erzielen, ist der „Garant“ schnell pleite. Auch kann es sein, dass der „Garant“ Schlupflöcher in die von ihm gewährte Garantie einbaut und am Ende doch nicht zahlen muss.

Etwas mehr Sicherheit bieten schon in der Planungsphase geschlossene langfristige Mietverträge mit bekannten Firmen, zum Beispiel aus der Lebensmittelbranche. Ob diese Verträge nach Ablauf des Mietvertrags wieder verlängert werden, ist allerdings schwer abzuschätzen. Sehr riskant wird es, wenn der Fonds komplett auf den freien Vermietungsmarkt setzt – und sich dabei verkalkuliert. Ein Überangebot an Büros und Wohnungen führt zum Preisverfall, eine Tatsache, die vielen geschlossenen Immobilienfonds und damit den Anlegern schon herbe Verluste eingebracht hat.

Steht das Fondsobjekt länger leer, droht im schlimmsten Fall sogar der Konkurs des Fonds und der Totalverlust des angelegten Kapitals. Ist die Beteiligung dann noch fremdfinanziert (d.h. Sie als Anleger haben sich das investierte Geld geliehen), kann sich die Kapitalanlage als existenzgefährdend erweisen, denn Ihre Kreditraten laufen weiter.

Bei Fondsobjekten im Ausland, etwa in den USA, besteht darüber hinaus ein Währungsrisiko. Durch die Währungsschwankungen kann die Rendite sowohl steigen als auch fallen.

Ein Ausstieg aus dem Vertrag ist oft erst nach 15 oder 20 Jahren möglich. Doch auch dann wird nicht das eingesetzte Kapital, sondern nur der aktuelle Wert der Beteiligung ersetzt. Dieser fällt meist deutlich niedriger aus als das eingesetzte Kapital, weil gerade in der Anfangsphase lang laufender Fonds überwiegend Verluste produziert werden. Die Richtigkeit des Betrags kann der Anleger zudem ohne fremde Hilfe nicht selbst prüfen. Einen Fachmann hinzuzuziehen, kostet aber wiederum Geld.

Auch wenn die Verkäufer solcher Fonds oft etwas anderes behaupten: Es gibt keinen nennenswerten Verkaufsmarkt („Zweitmarkt“) für die Anteile. Und selbst einen Käufer zu finden, ist meist aussichtslos. Soll das angelegte Geld schnell „abrufbar“ sein, ist ein geschlossener Immobilienfonds die völlig falsche Anlage.

Gibt es Steuervorteile?

Nur wer viele Steuern zahlt, kann auch Steuern sparen. Für den Normalverdiener gilt dieses Verkaufsargument so gut wie nie. Verspricht Ihnen der Anlageberater einen Steuervorteil, ohne Ihre konkrete steuerliche Lage überhaupt zu kennen, ist dies ein eindeutiges Warnsignal. Außerdem sollten Sie bedenken, dass sich Steuergesetze und persönliche Besteuerungsgrundlagen ändern können. Ohne „grünes Licht“ Ihres eigenen Steuerberaters sollten Sie die bei geschlossenen Immobilienfonds versprochenen Steuervorteile deshalb nicht für bare Münze nehmen.

Welche Kosten entstehen?

Beim Kauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds wird in aller Regel auf den Anlagebetrag immer ein „Agio“ – oft 5 Prozent und mehr – aufgeschlagen. Das kassiert der Vertrieb. Das restliche Geld wird keineswegs vollständig investiert. Im Prospekt versteckt finden sich Hinweise, dass Treuhänder, Steuerberater, Initiatoren und Kreditvermittler weitere hohe Beträge, zum Teil sogar fortlaufend, aus der Fondsanlage ziehen. Dieses Abkassieren gefährdet die Renditeversprechen. Je stärker die Initiatoren in den Topf der Anlegergelder greifen, desto schwieriger wird es, diese Lücken am Markt durch Gewinne zu schließen. Denn Fondsbetreiber sind keineswegs wirtschaftliche Zauberer, auch wenn sie sich dieses Image gern geben.

Die Anbieter sind verpflichtet, einen Verkaufsprospekt zu erstellen. Dieser enthält die wirtschaftlichen und juristischen Details zu dem betreffenden Fonds. Er muss auch die Kosten aufweisen. Die wichtigsten Daten sind zudem in Kurzform in den wesentlichen Anlegerinformationen zusammengefasst. Sie sind den Anlegern vor der Kaufentscheidung zur Verfügung zu stellen.